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Jean-Marie Seevagen Avocat - Paris

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TRAVAUX DE RENOVATION ENERGETIQUE : Copropriétés - Propriétaires - Propriétaires bailleurs

Publié le : 15/04/2019 15 avril avr. 04 2019
Actualités

Le cadre légal

La loi du 13 juillet 2005, dite Loi POPE (1), loi de Programmation fixant les Orientations de la Politique Énergétique de la France, instaure avec l’article 14 l’obligation pour les fournisseurs d’énergie de promouvoir des actions visant à réduire la consommation d’énergie de leurs clients, de l’ensemble des consommateurs, parmi lesquels figurent les copropriétés.

Le mécanisme mis en place par le Parlement peut se résumer de la manière suivante : les fournisseurs d’énergie dénommés « obligés (2) » doivent obtenir des certificats d’économie d’énergie par les actions qu’ils entreprennent directement auprès de leurs clients consommateurs, ou acquérir lesdits certificats par le biais de tiers auxquels ils délèguent leurs obligations.

Ce dispositif induit un impératif de rénovation énergétique du parc immobilier existant, c’est-à-dire la mise en place de travaux, le cas échéant «embarqués », et permettant d’obtenir les certificats d’économies d’énergie.

Le secteur du logement, et par conséquent les copropriétés sont directement intéressées par l’objectif du législateur : réduction de la consommation des énergies fossiles et par voie de conséquence réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Dans l’état actuel de la réglementation, ces objectifs ne sont pas érigés en obligation légale à l’égard des propriétaires.

Seuls des dispositifs d’incitation fiscale sont mis en place, notamment par le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).

Mais le législateur pourrait, à l’échéance 2025, décider d’un encadrement beaucoup plus contraignant (3).

La démarche implique aussi de prendre en considération le plan climat de la Ville de Paris étant ici observé que la Ville de Paris en tant que Commune et Département ont désormais fusionnés.

En effet, le plan climat s’inscrit dans le cadre de la protection de l’environnement.

Le non-respect des obligations découlant du texte législatif évoqué ci-dessus, est une sanction de nature fiscale.

A défaut de produire les certificats d’énergie conformément aux dispositions arrêtées par la loi et le décret d’application, les « obligés » sont redevables d’une amende, en l’espèce dissuasive.

Le processus

Concernant les copropriétés, le schéma proposé au Syndic, es qualité, après concertation avec le conseil syndical est le suivant :

1) Inscrire à l’ordre du jour d’une Assemblée Générale le principe de la mise en œuvre de travaux d’économie d’énergie.

2) Déléguer au Conseil Syndical les différentes démarches à effectuer à savoir :

  • Prendre contact avec les obligés ou leurs délégataires afin de déterminer les conditions dans lesquelles les certificats d’économie d’énergie seront valorisés (incidence directe sur le coût des travaux),
  • Déterminer par un diagnostic énergétique préalable la nature des travaux à entreprendre afin de privilégier dans un premier temps les travaux qui auront un impact le plus significatif sur la consommation énergétique de l’immeuble,
  • Faire choix d’un maître d’œuvre qui aura pour mission de procéder au descriptif des travaux (avec variantes pour permettre aux entreprises de proposer des solutions innovantes), de diligenter les appels d’offres et de suivre leur exécution.

3) Inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale suivante le résultat du travail effectué précédemment et proposer au vote des copropriétaires les résolutions suivantes :

  • Les budgets correspondant aux travaux dont les devis comporteront la valorisation des certificats d’économie d’énergie obtenus,
  • La mission de maîtrise d’œuvre.
  • Autorisation de procéder à la surélévation de l’immeuble permettant ainsi d’envisager un autofinancement sinon total au moins partiel des travaux envisagés.
La résolution peut prévoir une alternative ayant pour objet d'indiquer que l’entreprise exécutante sera payée après déduction du certificat d’économie d’énergie. Cette modalité de paiement suppose que la convention (le marché de travaux) prévoit la cession du certificat d’économie d’énergie à son profit ou la possibilité pour le Syndicat des Copropriétaires de le céder indépendamment à un prix convenu préalablement.

-    Les modalités de financement des travaux : emprunt, tiers investisseur.

Dans ce contexte se posent les conditions dans lesquelles la performance énergétique envisagée peut être concrétisée par une obligation de résultat ou de moyens.

Le cahier des charges aura pour objet de définir le niveau de performance attendu par référence à l’existant avec une fourchette permettant le cas échéant de prévoir en complément de la rémunération de base, une clause d’intéressement sur les économies d’énergie.

Le dispositif contractuel devra également prévoir les modalités de contrôle des comportements des occupants.

En effet, le comportement des occupants peut avoir une incidence directe sur la « qualité » de la performance énergétique attendue.

Si la solution technique est imposée par le maître d’œuvre (bureau d’études), l’entreprise chargée de sa mise en œuvre, ne sera pas débitrice du résultat qui aura été défini par le maître d’œuvre.

Le diagnostic énergétique préalable permettra d’établir le contrat de performance énergétique par référence :
 
  • Au diagnostic qui aura été effectué,
  • Aux objectifs, qu’il est raisonnable d’attendre des travaux à réaliser.
  • Aux réponses obtenues des organismes financiers susceptibles de financer les travaux, ou tiers investisseurs,
  • Aux aides susceptibles d’être proposé par l’ADEME.
Mobilisation des outils financiers par les copropriétaires :
 
  • le crédit d’impôt pour la transition énergétique précédemment évoquée (CITE) : article 200 quater du Code Général des Impôts, L. n° 2018 - 1317, 28 décembre 2018, article 182 - applicable au titre de l’exercice 2019,
  • Eco-prêt à taux zéro (résidence principale uniquement),
  • Eco-PTZ collectif à noter que la souscription d’un éco-PTZ collectif suppose l’unanimité des copropriétaires.
Le site de l’« ANAH » rassemble les différentes aides financières en complément de celles qui peuvent figurer sur le site de l’ADEME et suppose une opération programmée pour en bénéficier.

4) Les modalités de vote

Ainsi que précisé ci-dessus, une première Assemblée Générale aura vocation à préparer le déroulé des opérations en faisant choix d’un maître d’œuvre de conception et d’un maître d’œuvre d’exécution, solution hautement recommandée afin que le Syndicat des Copropriétaires dispose le cas échéant de recours suffisamment pertinents contre la maîtrise d’œuvre et le cas échéant contre l’entreprise exécutante.

S’agissant de travaux privatifs réalisés dans l’intérêt collectif du Syndicat des Copropriétaires, ils relèvent de l’article 25 de la loi. (Voir la liste dans le décret du 3 décembre 2012).

5) Travaux embarqués

Sous cette rubrique, il s’agit de travaux qui doivent impérativement être mis en œuvre à l’occasion de travaux d’entretien ou de rénovation tel que prévu par les dispositions réglementaires.

Ainsi, en cas de ravalement, il peut être légalement nécessaire de prévoir des travaux d’isolation de la façade par exemple.

Si les travaux portent sur des domaines différents : isolation des combles par exemple et remplacement de la chaudière, il faudra évaluer le degré de performance attendu par référence à chaque lot de travaux.

Le contrat de performance énergétique peut être complété en annexe d’une proposition de solution laissée à la libre appréciation de l’entreprise chargée de proposer la solution.

Le diagnostic de performance énergétique fait l’objet du décret n°2008-461 du 15 mai 2008.

Propriétaires bailleurs

Les propriétaires bailleurs ne bénéficient d’aucun des avantages fiscaux concernant les dépenses relevant de la transition énergétique.

Il peut néanmoins, en sa qualité de personne physique domiciliée fiscalement en France, en bénéficier (propriétaire occupant par exemple) s’il remplit les conditions fixées par l’article 200 -1 du code général des impôts.

Le régime fiscal est donc celui des charges déductibles qui font l’objet d’une définition dans le bulletin officiel des impôts, toujours d’actualité : BOI-RFPI-BASE-20-30-10 20140203.

Ainsi le remplacement des fenêtres relève de la notion de travaux d’amélioration par conséquent déductibles, et à distinguer de la notion d’amortissement.

Au titre des revenus fonciers, la notion d’amortissement, au sens fiscal, n’est pas mobilisée.

La déductibilité suppose que le coût des dépenses correspondantes puisse être déduit intégralement du bénéfice foncier.

On peut penser que l’isolation des combles devrait suivre le même régime puisqu’il s’agit aussi d’améliorer la qualité du bâtiment.

Ainsi l’entretien peut englober le changement de l’installation électrique comme celui de l’ascenseur afin que l’installation soit conforme et bien qu’il puisse avoir matériellement remplacement du matériel.

Paris, le 11 avril 2019

1- L 'article 14, bien qu'abrogé par ordonnance 2011 - 504 du 9 mai 2011 reste en vigueur jusqu'à la parution des dispositions réglementaires.
2-Il s'agit des travaux rendus obligatoires à l'occasion de travaux programmés dans la copropriété.
3-En Angleterre le défaut d'isolation ne permet ni la location ni la vente. (Energy Act et Green Deal)
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